En cours de bail, le loyer peut être révisé selon la révision triennale (légale) tous les 3 ans, selon une clause d'échelle mobile (généralement annuelle) ou selon une clause recette.
Révision triennale (révision légale)
Le loyer peut être révisé à la demande du propriétaire (également appelé bailleur) ou du locataire (également appelé preneur). Cette révision n'est pas automatique. Il s'agit d'un droit qui peut être exercé même lorsque le bail ne le prévoit pas.
À quel moment a lieu la révision triennale ?
La révision triennale du loyer peut être demandée par le propriétaire ou le locataire dans un délai de 3 ans après l'un des moments suivants :
Entrée du locataire dans les locaux
Renouvellement d'un bail précédent
Prise d'effet de la précédente révision.
La révision est demandée uniquement lorsque la période de 3 ans est expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Aucun délai maximum n'est prévu.
La demande de révision triennale peut aussi intervenir après l'expiration d'un délai de 4 ans, 5 ans ou plus.
La demande de révision doit être transmise par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice ) ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Elle doit préciser le montant du loyer demandé.
Lorsque le locataire accepte la demande de révision du loyer, il peut soit écrire au propriétaire en donnant son accord soit ne rien faire et payer le nouveau loyer.
Quel indice est utilisé pour la révision triennale ?
La révision triennale est établie en tenant compte de l'un des indices suivants :
À savoir
L'indice trimestriel du coût de la construction (ICC), qui servait de référence à la révision triennale des loyers commerciaux ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.
La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :
Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la fixation initiale).
Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.
Exemple
Un bail est signé le 1er octobre 2019 avec un loyer mensuel de 500 € basé sur l’ILC. La première révision triennale intervient au 1er octobre 2022.= 500 € x (indice du 2e trimestre 2022/indice du 2e trimestre 2019)= 500 € x (123,65 / 115,21)= 500 € x (1+7,33 %)= 536,65 €
De nouvelles demandes de révision peuvent être formées tous les 3 ans.
Le délai court à partir du moment où le loyer précédemment révisé s'est appliqué.
Pour calculer le loyer révisé, il faut prendre en compte l'indice de référence en vigueur à la date de la dernière révision.
La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :
Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la dernière révision).
Exemple
Un bail est signé le 1
er juin 2015 avec un loyer mensuel de
500 €, basé sur l'
ILC. Lors de la première révision en juin 2018, le loyer est fixé à
519,42 €. Lors de la 2
e révision triennale du 1
er juin 2021, il faut appliquer la formule de calcul :Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la dernière révision)= Loyer en cours x (indice du 2
e trimestre 2021 / indice du 2
e trimestre 2018 )= 519,42 x (118,41/112,59)=
546,26 €
Déplafonnement de la révision triennale
La révision triennale du loyer est en principe plafonnée, c'est-à-dire qu'elle ne peut pas dépasser la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC ) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Cependant, dans certains cas spécifiques, la révision du loyer est déplafonnée et est donc fixée en fonction de la valeur locative.
Le bailleur pourra demander un déplafonnement du loyer dans l'un des cas suivants :
Modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, rue devenue piétonne, etc)
Disposition relative à la durée du bail
Changement d'activité (appelée déspécialisation) dans le bail effectué par le locataire
Dans ces différents cas, le montant du loyer pourra correspondre à la valeur locative des locaux.
La valeur locative du bien prend en compte les éléments suivants :
Caractéristiques du local (emplacement, surface, standing et agencements des locaux...)
Destination des lieux (nature et nombre des commerces autorisés par le bail, par exemple, boulangerie)
Obligations des parties, notamment répartition des taxes et charges de la copropriété
Facteurs locaux de commercialité (enseignes de notoriété, transports par exemple)
Prix pratiqués dans le voisinage.
Attention
L'augmentation du loyer suite au déplafonnement ne peut pas être supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. On appelle cela le lissage du loyer.
Clause d'échelle mobile
Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d'une clause d'échelle mobile (ou clause d'indexation), permettant la variation du loyer en fonction d'un indice de référence mentionné dans le contrat.
L'indice est différent selon l'activité exercée :
Pour les activités commerciales ou artisanales, il s'agit de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC).
Pour les autres activités : l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
L'indice du coût de la construction (ICC) peut également être utilisé pour l'indexation du loyer dans le cadre d'une clause d'échelle mobile.
La périodicité est librement déterminée par les parties au contrat, mais en pratique la révision du loyer a souvent lieu chaque année.
Le loyer est révisé automatiquement lors de l'échéance prévue au contrat, sans intervention du propriétaire (appelé bailleur).
Protection contre une variation trop forte du loyer
Si par le jeu de la clause d'échelle mobile, le loyer augmente ou diminue de plus d'¼ par rapport au prix précédemment fixé, l'une des parties peut demander la révision immédiate du loyer. Le juge le fixera alors à la valeur locative.
Cette demande se fait par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).
L'augmentation ne pourra pas être supérieure à 10 %du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Clause-recette
La clause-recette (ou clause à loyer variable) est une clause du bail commercial qui prévoit que le loyer varie en fonction du chiffre d'affaires du locataire.
En plus d'une partie variable qui correspond à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le locataire, le loyer comporte souvent une partie fixe (appelée Loyer minimum garanti).
Cette disposition est souvent utilisée pour les locaux situés dans les centres commerciaux.