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L'activité exercée dans un local commercial doit correspondre à celle indiquée dans le contrat de bail. Si le locataire souhaite exercer des activités complémentaires à son activité principale, il doit en informer le propriétaire (bailleur). En revanche, pour changer l'activité exercée dans les locaux, il doit obtenir l'accord du propriétaire.
Le locataire peut ajouter à l'activité principale prévue dans le bail commercial une ou plusieurs autres activités, à condition que ces activités soient connexes ou complémentaires. On parle de déspécialisation partielle.
Une activité connexe est une activité qui a un rapport étroit avec l'activité déjà exercée. Par exemple, la vente de plats cuisinés est considérée comme connexe à l'activité principale de vente de charcuterie.
Une activité complémentaire est celle qui est nécessaire à un meilleur exercice de l'activité principale. Par exemple, la vente de produits alimentaires dans une station-service.
Avant tout ajout d'activité, le locataire doit prévenir le propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (AR) ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) de son intention d'ajouter une activité. On parle de déspécialisation partielle.
Cette notification préalable ne constitue pas une demande d'autorisation. Le propriétaire n'a pas l'obligation d'y répondre
Le propriétaire a 2 mois pour contester le projet du locataire à compter de la réception de l'acte du commissaire de justice ou de la lettre recommandée avec accusé de réception.
Il n'est pas tenu de répondre sous une forme particulière : il peut le faire par lettre recommandée avec AR, mais ce n'est pas obligatoire.
Le locataire pourra ensuite saisir le tribunal judiciaire pour faire reconnaître le caractère connexe ou complémentaire de la nouvelle activité envisagée.
Le tribunal judiciaire détermine alors si l'activité est connexe ou complémentaire en tenant compte de l’évolution des usages commerciaux mais aussi des progrès techniques.
Par exemple, le fait pour un café-restaurant de proposer des tickets d’entrée dans un château est un service offert par l’ensemble des bars restaurants situés à proximité de ce château. Cela correspond à l'évolution des usages locaux commerciaux. Cette activité peut donc être incluse dans le bail commercial.
L’évolution des usages commerciaux peut être établie par des attestations des chambres professionnelles : chambres des métiers et de l'artisanat (CMA) et chambres de commerce et d'industrie (CCI).
L'ajout d'une activité connexe ou complémentaire n’entraîne pas une augmentation immédiate de loyer.
Celle-ci peut intervenir lors de la révision triennale du loyer qui suit la notification d'extension d'activité. Le propriétaire peut augmenter le loyer si l'activité ajoutée a entraîné par elle-même une modification de la valeur locative des lieux loués.
Si le locataire considère que l’augmentation du nouveau loyer est trop élevée, il a la possibilité de se rétracter et ainsi décider de ne pas exercer l’activité supplémentaire envisagée. La renonciation peut être exercée jusqu'à 15 jours après que la décision du tribunal est devenue définitive. Il doit, dans ce cas, envoyer au propriétaire (bailleur), par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR, sa renonciation à exercer une activité connexe ou complémentaire. Le locataire doit régler tous les frais concernant le litige.
Le locataire peut être autorisé à exercer dans les locaux loués 1 ou plusieurs activités différentes de celles prévues initialement dans le bail commercial. On parle de déspécialisation totale ou plénière. Le locataire peut donc demander l’autorisation d’exercer une activité nouvelle en plus de celle qu'il exerce déjà dans les lieux, ou une activité différente de celle autorisée par le bail. Il peut aussi demander l’autorisation d’exercer tous commerces.
Le locataire peut effectuer un changement d'activité s'il remplit toutes les conditions suivantes :
L'activité nouvelle proposée par le locataire correspond à l'évolution de la conjoncture économique. Il s’agit par exemple d’une crise économique affectant la branche d’activité du locataire. Ainsi, un locataire qui exploitait un commerce de cartes géographiques devenu déficitaire a été autorisé à exercer tous commerces sauf l’alimentaire.
L'activité nouvelle répond à l'organisation rationnelle de la distribution. Il s'agit par exemple de l'intérêt à créer une autre activité par rapport aux commerces existants et aux besoins de la clientèle. La transformation d'un pressing en restaurant dans un quartier très touristique est justifiée compte tenu de la baisse constante des résultats financiers du pressing.
L'activité nouvelle est compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. Lorsque les locaux sont situés dans une copropriété, il faut vérifier que l'activité envisagée n'est pas interdite par le réglement de copropriété. De plus, l'activité nouvelle ne doit pas entraîner de nuisances pour le voisinage. Ainsi, la transformation d'un commerce de meubles en commerce de bar-restauration rapide est génératrice de bruits et nuisances diverses qui peuvent perturber les conditions de vie des occupants de l'immeuble.
Le locataire doit donc démontrer que, compte tenu de l'évolution de la conjoncture économique et de l'organisation de la distribution, l'activité exercée est inadaptée et que l'activité nouvelle s'impose.
Demande d'autorisation préalable au propriétaire
Le locataire qui souhaite exercer une activité différente de celle prévue dans le contrat de bail doit demander une autorisation préalable au bailleur par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.
La demande comporte l'indication de la ou des nouvelles activités envisagées.
Lorsque le locataire exerce une nouvelle activité sans avoir obtenu d’autorisation préalable du bailleur, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour réclamer la résiliation du bail commercial. Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement du bail commercial.
Information des créanciers inscrits sur le fonds de commerce
Le locataire doit notifier la demande d’autorisation aux créanciers disposant d'un privilège inscrit sur le fonds de commerce.
Cette notification doit être effectuée par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR. Le changement d'activité du fonds de commerce peut impacter les droits de ces créanciers. Les créanciers peuvent alors réclamer des garanties supplémentaires (par exemple : un cautionnement) en invoquant les risques liés à la nouvelle activité.
Le propriétaire doit répondre dans les 3 mois de la réception de la demande de changement d'activité, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il a 3 possibilités :
Accepter la transformation
S'opposer à la transformation, en motivant son refus (par exemple : la nouvelle activité est incompatible avec le rglement de copropriété)
Donner son accord sous certaines conditions (par exemple, augmentation de loyer, exécution de certains travaux)
Lorsque le propriétaire s'est engagé auprès de ses autres locataires à ne pas louer le fonds de commerce pour une activité identique à celle qu'ils exercent (clause d’exclusivité), il doit les informer. Il a un délai d'un mois à compter de la demande du locataire. Il transmet cette information par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.
Les locataires ont alors un délai d’un mois pour faire connaître au propriétaire leur avis sur ce changement. Si un des locataires refuse le changement d’activité, il peut saisir le tribunal judiciaire pour tenter d’obtenir une compensation financière ou le rejet du changement d’activité.
Le propriétaire peut s'opposer au changement d'activité dans les cas suivants :
Motif grave et légitime : par exemple, il peut refuser la transformation d'un commerce de vente de vêtements en commerce d'alimentation orientale lorsque celle-ci peut entrainer des nuisances au voisinage avec encombrement du trottoir.
Engagement de non-concurrence vis-à-vis d'autres locataires lorsqu'il loue plusieurs fonds de commerce. Le propriétaire peut refuser le changement d'activité si un autre de ses locataires avec qui il a signé un engagement de non-concurrence, exerce la même activité.
Exercice de son droit de reprise : il peut refuser la transformation et reprendre le local loué en cas de reconstruction de l'immeuble existant ou de surélévation de l'immeuble ou de travaux de rénovation urbaine
Cependant si le refus du propriétaire n'est pas justifié par un motif grave et légitime, le tribunal judiciaire peut décider d’autoriser le changement d'activité.
Le propriétaire ayant accepté le changement d'activité peut, en contrepartie, réclamer à son locataire une majoration du loyer et cela sans attendre la révision triennale.
Le changement d'activité peut aussi entraîner le paiement d'une indemnité dite de déspécialisation. Cette indemnité est versée au propriétaire pour compenser un préjudice. Par exemple, il peut s'agir d'un préjudice lié à la diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité.
Si le locataire considère que l’augmentation du nouveau loyer ou l’indemnité de déspécialisation est trop élevée, il a la possibilité de se rétracter et ainsi décider de ne pas exercer l’activité nouvelle envisagée. Pour cela, il dispose d’un délai de 15 jours après que la décision du tribunal est devenue définitive.
Dans ce cas, le locataire doit alors envoyer au propriétaire, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR, sa renonciation à exercer une activité connexe ou complémentaire. Il doit régler tous les frais concernant le litige.
04 73 77 51 00
Du lundi au vendredi, de 8h30 à 12h30
et de 14h à 17h
